Для реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России!» необходимо увеличить объемы строительства в стране до 80 млн кв. м в год. Соответственно в Москве необходимо достичь ежегодного ввода 10 млн кв. м. жилья вместо строящихся 5 млн кв. м. Даже интересно, как решит эту проблему ответственный за нацпроекты Дмитрий Медведев, если, по мнению экспертов, в столице просто не хватит земли? К тому же, столичный жилой фонд изнашивается почти с той же скоростью, с какой сегодня ведется строительство.
Жилье, которое можно спасти
Жилищный фонд Москвы составляет более 200 млн кв. м, и большая его часть возведена по типовым проектам. Далеко не все эти дома отвечают современным требованиям проживания, многие требуют срочного ремонта и реконструкции. Нельзя сказать, что городские власти не занимаются капитальным ремонтом, но выполняется в два раза меньше требуемого – 0,5 млн кв. м в год вместо 1 млн кв. м. Причины – недостаток бюджетных средств города и низкая платежеспособность жителей.
Самыми непрочными оказались пятиэтажки первого индустриального домостроения 1959-1963 гг. Серьезные дефекты несущих конструкций не позволяют продолжать их безопасно эксплуатировать. Поэтому все они подлежат сносу, а на их месте строятся новые многоэтажные дома. Этот процесс должен завершиться к 2010 году.
Помимо пятиэтажных панельных домов, с 1963 года в Москве построено примерно 28 млн кв. м жилья в домах последующих серий, которые отличаются большой стойкостью. Износ несущих конструкций в них – не более 15 %, и после капитального ремонта и модернизации они могут прослужить еще лет 40-50. В 70-80 гг. было построено еще примерно 50 млн кв. м 9-этажных панельных и 12-этажных блочных домов. После 30 лет эксплуатации их несущие конструкции также в хорошем состоянии, чего нельзя сказать об инженерных сетях и техническом оборудовании зданий. Таким образом, из 200 млн кв. м столичного жилья 80 млн можно спасти путем безотлагательного капитального ремонта.
Ремонт по-немецки
Россия – не первая страна, столкнувшаяся с проблемой проведения капитального ремонта большого объема жилого фонда в сжатые сроки. Еще недавно этим занималась объединенная Германия. Взявшись 15 лет назад за ее решение, власти Берлина вели работу настойчиво и целеустремленно, оттачивая технологию ремонта домов без отселения жильцов. Эта специальная технология в Германии называется «санация». В Берлине, а затем и в других городах Германии санации подверглись практически все типовые панельные дома.
В процессе санации производится замена всех внутридомовых инженерных сетей и технического оборудования, повышается уровень подачи электроэнергии. Заменяются старые лифты, а там, где их не было, пристраиваются новые. Производится утепление фасадов. В квартирах заменяются окна на современные двухкамерные стеклопакеты. Устанавливается новая сантехника. Балконы заменяются на новые большей площади. В перечень работ также входит реконструкция всех внешних внутриквартальных сетей и благоустройство придомовой территории. За 5 дней, как правило, с понедельника по пятницу, производится замена всех стояков в подъезде, вместе с тем ведутся отделочные работы в ванной и на кухне. За 1 день меняются окна. Также за 1 день осуществляется монтаж входной двери в квартиру. На замену балкона уходит 3 дня. И 1 неделя – на пристройку лифта. Понятно, что нам такие темпы и в прекрасном сне не снились, но и немцы, думается, не сразу их достигли. По крайней мере, нам есть, к чему стремиться.
Финансирование всех работ производится из внебюджетных средств от частных инвесторов под гарантии, обеспечиваемые текущими платежами жителей. По договору в течение 10-15 лет они погашают свою задолженность. Инвестор возвращает вложенные средства с оговоренными процентами в установленной срок. В общем, понятно, что такая схема в условиях России предполагает очень серьезные проблемы, причем как для инвестора, так и для жильца.
Санация дешевле строительства
Берлин ни от кого не скрывал свои успехи и трудности. Многие руководители Москвы, строители, архитекторы неоднократно посещали город для ознакомления с опытом санации. И в октябре 2000 года руководителями Москвы и Берлина был подписан Меморандум о совместном проведении в Москве комплексной санации жилья без отселения жителей. В 2003-м были завершены работы по санации первого российского дома – блочной 12-этажки. Одновременно в рамках программы шла санация 9-этажных панельных домов на улицах Хабаровской, Липецкой, Петровско-Разумовской. Работы проводила специально созданная в строительном комплексе Москвы компания «Управление санации жилого фонда». К настоящему времени все работы завершены, и можно подвести итоги. В техническом отношении выполнение всех видов работ оказалось нашим строителям по силам.
Как ни странно, много проблем возникло в отношениях с жителями. С одной стороны, это – результат неотработанности технологии, что вызвало много задержек и «переделок», с другой – жители порой выдвигали материальные требования, далеко выходящие за границы капитального ремонта. Вследствие этого немецких темпов ремонта достичь не удалось. Но самой главной причиной неудач стало бюджетное финансирование, которое постоянно задерживалось. Это привело к тому, что ремонт приходилось вести этапами, что сказалось на скорости работ и на удорожании проекта в целом. Но жителям экспериментальных домов жаловаться – грех, так как они получили практически подарок от города, поскольку был произведен ремонт не только имущества общего пользования, но и самих квартир за счет города, то есть всех остальных налогоплательщиков.
Несмотря на все трудности и накладки, было выяснено, что санация домов в любом случае вдвое (!) дешевле, чем снос и новое строительство. Ведь следует учитывать и затраты на расселение с учетом рыночных цен на жилье.
Чтобы не ждать 60 лет
Казалось бы, можно учесть ошибки в экономической составляющей проекта и, засучив рукава, продолжить санацию всех оставшихся домов. Но! Город не сможет за счет бюджета провести капитальный ремонт необходимых объемов жилого фонда. Для этого ему потребуется 1200 млрд руб., тогда как сейчас на эти цели тратится 20 млрд руб. в год. Для завершения всех работ городу понадобится 60 лет. А за это время в ряд нуждающихся в ремонте попадет больше домов, чем есть сейчас.
К тому же, если в Берлине основным собственником жилого фонда является город, то в Москве после приватизации в городской собственности осталось только 30% жилья. А согласно новому Жилищному кодексу собственники жилья обязаны самостоятельно решать все вопросы содержания своего имущества, в том числе, как, кому и когда проводить капитальный ремонт. Вопрос запутывается еще и тем, что по федеральному закону от 1991 года № 1-1541-1 «О приватизации жилья» бывший наймодатель, то есть город, был обязан привести в порядок передаваемое имущество, чего не произошло. И долг за городом остался. С другой стороны, часть приватизированного жилья была куплена новыми собственниками. И самим фактом купли-продажи новые хозяева возложили на себя бремя ответственности за состояние приобретенного имущества без оборота на предыдущего собственника.
Новый Жилищный кодекс расставил все точки над "i" и по поводу приватизации. По сути, мы приватизировали воздух между стенами на оговоренной в договоре площади – даже о стенах, а тем более о трубах и т.д. в документе не было ни слова. Теперь в собственности граждан находится не только их квартира, но и общее имущество дома в той доле, которая пропорциональна общей площади квартиры. И собственник обязан содержать его и ремонтировать. Но смогут ли собственники жилья за собственный счет провести капитальный ремонт всего дома, даже если город, как долевой собственник также будет участвовать в ремонте?
Простые расчеты показывают, что при стоимости ремонта в 12-15 тыс. руб. за метр, собственник рядовой 40-метровой квартиры должен затратить на него около 500 тыс. руб. Вряд ли в наших пятиэтажках найдется семья, которая сможет спокойно расстаться с подобной суммой. Даже если растянуть срок платежа на 15 лет, ежемесячный платеж составит 3 тыс. руб., и это - вдобавок к квартплате.
Будем строить на крышах
Соответственно, ни у собственников-жильцов, ни у города денег на ремонт нет, и нет места для масштабного строительства. Но наши крепкие пятиэтажки – это и есть площадка для возведения нового жилья, к тому же не требующая землеотвода. Жители-собственники вместе с городом-собственником могут провести реконструкцию принадлежащего им дома, надстроив еще, к примеру, три этажа. И продать образовавшуюся новую площадь по рыночным ценам. Как это делается в Германии. Вопрос, возможно ли с технической точки зрения осуществить в Москве все то, что делается в Берлине, и хватит ли заработанных на продаже надстроенного жилья денег на санацию всего дома?
Этому вопросу посвящено исследование, выполненное совместно немецкими (Компетен-центр, Берлин) и московскими специалистами из компании «Траст Инвест». В результате правительству Москвы представлены проектные работы и инвестиционная схема пилотного проекта. Между столицами России и Германии достигнута договоренность о дальнейшем расширении и совершенствовании имеющегося делового сотрудничества в сфере капитального ремонта, модернизации и реконструкции панельных, блочных и кирпичных 5-этажных домов, построенных в первый этап индустриального домостроения. Это около 4 тыс. строений общей площадью порядка 28 млн кв. м., возведенных в 60-70 гг. прошлого века. Санация будет произведена без отселения жителей.
При участии Департамента ЖКХ и префектуры Западного административного округа Москвы отобрана группа 4-х стоящих рядом домов, построенных в 1962-63 гг. по адресу: пр. Вернадского, 79, 81, 83, 89. Пилотный проект предполагает капитальный ремонт 20 тыс. кв. м. жилья и их реконструкцию в виде надстройки в 3 этажа общей площадью 12 тыс. кв. м. Также предусмотрено комплексное благоустройство прилегающей территории. Во дворах будут построены четыре одноуровневые парковки – всего на 120 мест. Крыша парковок будет озеленена и использована под сооружение детских и спортивных площадок. Предусматриваются мероприятия по улучшению подходов к подъездам и расширению подъездов к домам, что важно для пожарной техники и скорой помощи.
И доступное жилье, и капитальный ремонт
В перечень работ по санации входит обновление и замена всего технического оборудования и отдельных конструкций здания, которые являются имуществом общего пользования. Планируется замена всего инженерного оборудования дома и квартир, включая сантехнику в ванной, туалете и на кухне. Окна в обязательном порядке будут заменены двухкамерными стеклопакетами. Фасады зданий – утеплены, оштукатурены и покрашены. Будут утеплены также чердачные и подвальные перекрытия. В каждой квартире предусмотрена модернизация системы отопления с заменой труб и радиаторов с возможностью персонального регулирования тепла. За счет утепления зданий энергопотребление снизится с 105 до 42 кВт на 1м, то есть не понадобится строительство дополнительного теплового пункта.
Экономия тепла составит примерно 60%, то есть примерно 200 руб. в месяц со средней 40-метровой квартиры. Это, конечно, немного. Но если принять к сведению, что стоимость энергоносителей растет в цене примерно на 20% в год, и Москва скоро откажется дотировать платежи жителей, семейная экономия налицо.
Будут сооружены и остекленены новые увеличенные по площади балконы на всех этажах. Тамбуры в подъездах будут переоборудованы с заменой входных дверей и запорных устройств. Будут произведены отделочные работы на лестничных клетках с заменой перил и почтовых ящиков. Предусматривается выполнение новой телевизионной разводки. В каждом из подъездов будет смонтирован внешний лифт с остановками на промежуточных площадках между этажами.
Надстройка будет произведена без отселения жителей. Только если понадобится замена верхнего перекрытия, на время работ жители последнего этажа должны будут удалиться из квартиры. Остальные строительные работы не потребуют применения тяжелых подъемных механизмов, и будут проводиться с соблюдениями всех правил безопасности при возведении стен из пенобетонных блоков. В результате квартирный фонд вырастет на 240 (60 – в доме) квартир или на 172 (43 – в доме) с современной планировкой. Планировка последнего этажа существующих конструкций не изменится.
Финансирование работ инвестор принимает на себя в полном объеме, начиная с предпроектной стадии. Учитывая, что город владеет в пилотных домах частью квартир, будет учтено его возможное софинансирование. Возврат вложенных средств будет осуществлен в основном с продажи новых квартир. Предварительные подсчеты показывают, что вложенный капитал с процентами можно будет вернуть за 5 лет.
Расходы на санацию принимались на уровне 345 евро за метр, стоимость возведения надстройки – 800 евро за метр, одного места парковки – 6 тыс. евро. Накладные расходы на проектные работы, а также оплата труда организаторов проекта, проектировщиков, службы заказчиков и технического надзора установлены на уровне 15% от стоимости проекта. Процент инвестора устанавливается на уровне 13-15% годовых. Это приводит к увеличению возвращаемой суммы на 40%, что в пересчете на 5 лет заимствования дает 8% в год. Продажная цена жилья в надстройке – примерно 1850 евро за метр. Вот вам, граждане, и доступное, и комфортное, и отремонтированное жилье. И прежние жители довольны, и новоиспеченные.
В настоящее время вопрос об осуществлении этого проекта пытается решать правительство Москвы. Согласование идет трудно. Есть проблемы с жильцами-собственниками, но главным препятствием, видимо, является то, что инвесторам всегда и намного выгоднее начать новое строительство, причем не доступного, а элитного жилья. Они ждут, не дождутся, когда правительство примет решение о сносе пятиэтажек. Только кто подумает о людях, которые в них живут не один десяток лет, и привыкли к месту, о городе, который должен достать из бюджета бешеные деньги на их расселение, о молодых и многодетных семьях, которым нужно доступное, а не «элитное» жилье? Может быть, первый вице-премьер?
От редакции: Судя по всему, главный конфликт развернется именно между собственниками жилья и инвесторами, связанными с городскими властями, поскольку их интересы в данном случае прямо противоположны - граждане хотят получать услуги ЖКХ по минимальной цене, а инвестор хочет на вложенный рубль получить максимальную прибыль. И есть опасения, что городские власти в данном вопросе примут скорее сторону инвестора, чем избирателя - просто потому, что инвестор как правило связан с городскими властями, а граждане...
Система выборов в России (и особенно в Москве) позволяет властям не особенно беспокоиться насчет ответственности перед избирателями. Скажем, каждый новый состав Московской городской думы приходит под лозунгом принятия закона об отзыве депутата гражданами. И так никогда ни один законопроект на эту тему, кажется, не дошел даже по первого чтения.
Отмена прямых выборов мэра Москвы, отмена выборов в Совет Федерации, полный контроль за столичной думой со стороны "партии власти" - все это никак не способствует ответственности власти за интересы горожан.
Таким образом как-будто бы отвлеченные политические вопросы - выборы, структура органов власти, отсутствующая система сдержек и противовесов - самым непосредственным образом влияют на экономические и социальные аспекты жизни москвичей. И нежелание столичного избирателя бороться за свои интересы в самой ближайшей перспективе приведет к тому, что его интересы просто не будут учитываться.
И сегодня, при нарастающем отчуждении народа от власти, судьба любого приоритетного национального проекта будет напрямую зависеть именно от осознания государством необходимости если не прямого участия широких слоев населения, то как минимум очевидной заинтересованности граждан в их решении. Говоря грубо, для реализации проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России!» надо начать с последнего - вернуть гражданам России их гражданские права, и не декларативные, а конкретные, прежде всего на самом близком к гражданину, региональном, местном уровне.
Сегодня для реализации в Москве какого-либо строительного проекта уже не требуется согласия граждан - в законодательстве эта норма изменена на "информирование". Почему бы не начать реализацию приоритетного нацпроекта с возвращения гражданам права участвовать в судьбе их собственного жилья?
Не хотят жильцы получать услуги от навязанного городскими властями застройщика или инвестора - они должны иметь четко реализуемую возможность от этой навязанной услуги отказаться. Ведь не секрет, что в итоге реконструкции собственник, оказавшись не в состоянии оплатить "услугу", может и лишиться своей собственности - то есть перед ним выбор: ветхое, но свое или капитально отремонтированное, но чужое.
Не хотят жильцы, чтобы у них во дворе строили "элитную" башню вместо детской площадки - у них должно быть право вето.
Не желают граждане убираться вон из собственного, но ставшего ветхим жилья - никто не имеет права их оттуда выкинуть, как в Бутово.
А без таких простых вещей все проекты, предлагаемые властями, оставят граждан глухими к инициативам властей. Нужно вернуть людям то, что у них тихой сапой забрали - право участия в собственной судьбе.
|
|
